新政激活、需求释放 热点都会楼市迎布局性回暖

　　8月20日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》(简称“沪八条”)，自2026年8月21日起施行。

　　进入2026年下半年，随着各地楼市政策发力，热点城市房地产市场走出稳步修复行情。

　　上海证券报记者调研发现，当前热点城市楼市已告别普涨式回暖，迎来真实居住需求主导下的结构性修复，购房者决策更趋审慎理性，卖旧买新的置换需求持续升温。房地产行业已迈入供需关系持续优化、发展质量优先的新周期。

　　自住需求主导

　　置换助推结构性修复

　　作为全国楼市的“晴雨表”，上海凭借稳固的需求基本盘和强大的内生韧性，在本轮市场波动中率先企稳，是全国最早迎来回暖行情的热点城市之一。

　　7月以来，上海楼市呈现出淡季不淡、量价齐升行情。新房市场方面，7月成交量同比微增1%，实现年内首次由负转正。中高端产品成交活跃，延续了去年以来的热度。国家统计局房价指数显示，上海房价同比涨幅处于全国领先位置。二手房市场表现更为强劲。国家统计局数据显示，二手房价格指数已连续反弹6个月，累计上涨2.2%，市场运行趋势已发生实质性转变。

　　近日，在上海市宝山区某央企开发项目售楼处，记者看到，虽然是工作日，但售楼处前来看房的人并不少。销售人员告诉记者，项目销售情况良好，从项目的客群结构来看，置换属性十分突出。在其经手的客户中，卖旧买新的置换客户占比约为70%。此外，项目客群中全款购房的客户占比正稳步提升，多数购房者主动选择控制杠杆。

　　该销售人员进一步表示，当前上海新房市场呈现出较为明显的分化特征：位于优质区位、开发品牌可靠、周边规划兑现度高的新盘项目去化速度较快，而那些地段缺乏核心价值锚点、产品力表现平平的项目则面临着一定的去化压力。如今购房者的决策高度理性，房企之间的竞争维度也随之全面切换，行业洗牌进程正在持续加速。

　　在上海看房已有半年时间的改善型购房者杨先生对记者表示，现在买房完全是出于自住需求，市场价格稳定、政策友好，找到合适的房源就可以入手。“楼市不会大起大落，稳是主基调，我们更看重居住实用性和未来居住的稳定性，理性置业是现在大多数人的选择。”他说。

　　进入8月中下旬，上海新房市场热度持续攀升。8月12日，位于上海市青浦区徐泾板块的绿城悦海棠项目首次开盘，228套房源当天全部售罄，成交总额达16.7亿元。该项目共获得946组客户认筹，首开认购率约为415%。8月15日，位于嘉定新城板块的象屿金茂满嘉正式开盘，该项目认购率也超过400%，此次推出的115套房源开盘当日同样全部售罄。

　　“上海楼市改善性需求基础稳固，近期热销项目能在同类竞品中脱颖而出，本质是产品力领先。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，当前上海楼市正处于结构性复苏通道，并非全域普涨，而是呈现清晰的轮动节奏：前期每平方米10万元以上的高端改善项目率先热销，近期中端改善类产品热度攀升，这一变化说明本轮上海楼市回暖具备明确的传导性与延展性，楼市结构性修复格局仍在延续。

　　政策精准发力

　　热点城市楼市暖意显现

　　本轮楼市回暖由政策红利驱动。7月底的中央政治局会议明确“稳定房地产市场”，为下半年楼市稳定发展划定方向。热点城市随即因地制宜出台优化政策，精准激发市场活力。

　　8月7日，北京发布楼市新政，下调非京籍家庭五环内购房社保或个税缴纳年限、加大公积金贷款支持力度、支持公积金贷款存量房“带押过户”，全方位降低合理购房入市门槛。新政落地首周，北京新房到访、二手房带看热度显著攀升，改善型房源咨询量提升尤为明显。

　　龙湖集团有关负责人对记者表示，北京楼市新政落地后，公司旗下北京龙湖观萃项目客户到访量环比上升约41%，有3组老客户借助公积金贷款新政缓解支付压力而出手购房。

　　中指研究院监测数据显示：8月8日至13日，北京二手房成交2450套，环比增长8.6%，同比增长2%；新房成交451套，环比增长4.4%。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，政策传导存在一定的滞后性，后续需持续跟踪新房到访转认购、二手房带看转签约的效率，观察局部回暖能否扩展至更大的范围。

　　广州一二手住宅房价指数已经连续5个月环比上涨。记者从广州市住房和城乡建设局了解到，在房价回升的情况下，市场成交持续活跃。随着提升公积金贷款额度、发放“卖旧买新”专项补贴、国企收购二手住房等政策效应持续释放，近期市场活跃度保持在高位。7月以来广州全市一手商品房网签面积同比保持正增长。